余某某诉长沙市住房和城乡建设委员会房屋登记行政行为纠纷案

余某某诉长沙市住房和城乡建设委员会房屋登记行政行为纠纷案



湖南省长沙市芙蓉区人民法院
行政判决书

　　　　　　　　　
(2009)芙行初字第34号


　　原告余某某。
　　委托代理人严某某，湖南某某律师事务所律师。
　　被告长沙市住房和城乡建设委员会。
　　法定代表人陈鲁青，主任。
　　委托代理人王某某。
　　第三人廖某某。
　　委托代理人龚某某，湖南某某律师事务所律师。
　　原告余某某不服被告长沙市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）房屋登记行政行为，于2009年5月22日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案受理后，依法组成由审判员祁谷芸担任审判长，人民陪审员张孝德、人民陪审员郑霜玉参加的合议庭审理本案。因廖某某与案件处理结果有法律上的利害关系，本院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十七条的规定，依法通知廖某某作为本案的第三人参加诉讼。案件审理期间，余某某向本院提起民事诉讼，诉讼请求：1、确认湖南某某国际房地产开发有限公司（以下简称某某公司）和湖南某某投资有限公司（以下简称某某投资公司）于2005年4月11日就长沙市芙蓉区某某新村K-5栋41套房屋签订的《商品房买卖合同》中有关长沙市芙蓉区某某新村K-5栋514号（即第1栋7门5楼14号）房屋的部分无效；2、确认某某投资公司和廖某某于2008年1月28日就长沙市芙蓉区某某新村K-5栋514号房屋签订的《房地产买卖合同》无效；3、湖南某某国际房地产开发有限公司（以下简称某某房地产公司）依1998年2月28日与余某某签订的《大堤私房拆迁安置协议书》履行为余某某办理长沙市芙蓉区某某新村Ｋ-5栋514号房的房屋所有权证及国有土地使用权证的义务，本院于2009年7月24日受理该民事诉讼案。因该民事诉讼案影响本案的处理，本院于2009年8月22日作出（2009）芙行初字第34号行政裁定书，裁定本案中止诉讼。2009年12月21日，本院就余某某与某某房地产公司、湖南某某贸易发展有限公司（原某某投资公司，以下简称某某贸易公司）、廖某某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，作出（2009）芙民初字第1867号民事判决书，判决某某房地产公司在判决生效后三十日内为余某某办理长沙市芙蓉区某某新村K-5栋514号房屋的《房屋所有权证》及国有土地使用权证，同时判决驳回余某某其他诉讼请求。某某贸易公司、廖某某不服，向长沙市中级人民法院提起上诉。长沙市中级人民法院于2011年9月28日作出（2010）长中民三终字第1620号民事判决：驳回上诉，维持原判。因行政诉讼案件中止诉讼的原因消除，本院恢复本案审理，于2012年3月5日、3月16日开庭公开审理了本案。原告余某某及其委托代理人严某某、被告市住建委的委托代理人王某某、第三人廖某某及其委托代理人龚某某等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　2008年2月2日，原长沙市房屋产权管理局（以下简称原市房产局）根据房屋转移登记申请人某某投资公司、廖某某的申请，向廖某某颁发了长沙市芙蓉区某某新村K-5栋514号房屋的《房屋所有权证》（权证号长房权证芙蓉字第00671226号）。
　　余某某诉称：余某某系长沙市芙蓉区某某街道某某村二组村民。1994年11月14日，某某公司与余某某就征收补偿安置事宜签订《大堤拆迁让地协议书》，约定余某某所有的一栋两层共计建筑面积166.14平方米的房屋由某某公司按等面积原则在安置住宅用房中偿还产权。1998年2月28日，余某某与某某公司签订《大堤私房拆迁安置协议书》，约定由某某公司安置余某某住房偿还产权建筑面积166.14平方米，其中安置长沙市芙蓉区某某某某新村第1栋7门5楼14号（建筑面积83.17平方米）房屋一套和7门1楼26号（建筑面积49.28平方米）房屋一套，对少安置的33.69平方米，由某某公司按房屋面积差价款48071元进行补偿。1998年2月24日，余某某与某某公司签订《湖南某某国际房地产股份有限公司房产移交接管表》，约定某某公司将其开发的位于长沙市芙蓉区某某某某新村第1栋7单元5层14号房屋交付给余某某。1998年5月余某某正式入住后，曾多次要求某某公司为其办理房屋所有权证。2005年初，某某贸易公司出资收购某某公司，并将某某公司更名为某某房地产公司，某某贸易公司利用其股东地位的便利条件，与某某公司恶意串通，于2005年4月22日将长沙市芙蓉区某某新村K-5栋514号及其他40套尚未被人民法院冻结的房屋通过原市房产局一并过户登记至某某投资公司名下，其后某某投资公司再次隐瞒该房屋已安置给余某某的客观事实，与廖某某签订了《房地产买卖合同》，将已安置给余某某的位于长沙市芙蓉区某某新村K-5栋514号的安置房出售给廖某某。2008年2月2日，原市房产局将该房屋的《房屋所有权证》颁发给了廖某某。余某某认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，余某某的补偿安置协议效力应优先于某某公司与某某投资公司及某某投资公司与廖某某的相关合同效力，余某某有优先取得上述补偿安置房的权利。原市房产局在办理长沙市芙蓉区某某新村K-5栋514号房屋转移登记手续时，未认真核实房屋的相关产权登记情况，没有依法定程序进行权属审核和公告，违反了法律法规的相关规定，严重侵犯了余某某的合法权益。请求撤销原市房产局作出的长房权证芙蓉字第00671226号《房屋所有权证》行政行为。
　　原告余某某向本院提供了以下证据材料：1、《大堤拆迁让地协议书》及《大堤私房拆迁安置协议书》；2、《房产移交接管表》；3、房屋产权情况表；4、《房地产买卖合同》；5、（2009）芙民初字第1867号《民事判决书》；6、（2010）长中民三终字第1620号《民事判决书》。
　　被告市住建委辩称：市住建委办理的两次房屋转移登记行为均符合法律法规的规定。2005年4月，某某公司将长沙市芙蓉区某某新村包括K-5栋514号房在内的41套房屋出售给某某投资公司，2008年1月，某某投资公司将长沙市芙蓉区某某新村K-5栋514房出售给廖某某，房屋买卖双方都按规定向原市房产局申请办理了房屋转移登记手续，按规定提交了买卖合同、原房产权属证书、当事人的合法身份证明，并按规定缴纳了有关税费。原市房产局核实了买卖双方申报的成交价格，按规定核发了过户单，给房屋买受人廖某某核发了房屋所有权证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第二款和《城市商品房预售管理办法》第十条第一款的规定，商品房预售，开发企业应与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定，因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起30日内申请转移登记。余某某于1998年5月入住长沙市芙蓉区某某新村K-5栋514号房屋，但原市房产局在依法核准涉诉房屋转移登记之前，并未收到余某某任何的产权转移登记申请或备案申请。因此余某某称原市房产局未尽审查义务没有事实依据，市住建委不应承担相关责任。请求法院根据案件查明的事实依法判决。
　　被告市住建委在法律规定的期限内向本院提交了以下证据材料：1、长沙市自管（直管）房屋所有权登记申请表；2、长沙市房地产转让申请表；3、长沙市房地产转让过户单；4、商品房买卖合同；5、某某投资公司企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明；6、长沙市房地产交易授权委托书；7、长沙市房地产交易所收件收据；8、长沙市房屋所有权登记申请表；9、长沙市房地产转让申请表；10、长沙市房地产转让过户单；11、房地产买卖合同12、廖某某作出的承诺书；13、某某公司股东大会决议；14、中华人民共和国契税完税证；15、周德意身份证明；16、姜敏身份证明；17、廖某某身份证明；18、某某投资公司与廖某某申请房屋转移登记的资料；19、房地产交易中心发票及契税完税证、税收通用完税证；20、长沙市房屋所有权登记审批表。
　　第三人廖某某述称：《大堤私房拆迁安置协议书》是一份不需要履行的协议，相关协议的内容已经在长沙市芙蓉区人民政府解决某某公司相关遗留问题过程中予以了解决。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，余某某享有的是债的优先权而不是房屋的优先权。廖某某已取得诉争房屋的《房屋所有权证》，并支付了相应对价，无任何过错。余某某与某某公司签订协议后，没有按照相关规定前往原市房产局备案，由此造成的损失应由余某某承担。请求法院根据《中华人民共和国物权法》保护善意第三人的相关规定，判决驳回余某某的诉讼请求。
　　廖某某未向本院提供相关证据。
　　经当庭举证、质证，余某某、市住建委提供的证据材料均具备行政诉讼证据的关联性、合法性和真实性，本院予以采信作为认定案件事实的证据。
　　经审理查明：余某某系长沙市芙蓉区某某街道某某村二组的村民，在该村有一栋二层住房，建筑面积166.14平方米。1994年，某某公司受长沙市整治长善大堤工程指挥部的委托，承担了某某街道某某村一、二、三、四、九组沿浏阳河整治大堤工程用地范围内的拆迁补偿工作，并以其开发建设的长沙市芙蓉区某某某某新村统建住宅对包括余某某在内的拆迁户进行了安置。1994年11月14日，某某公司与余某某签订了《大堤拆迁让地协议书》，就余某某的房屋拆迁补偿安置事宜进行了约定。该协议第一条约定：根据余某某的房产有效证件及实地丈量计算，余某某房屋的建筑面积共计166.14平方米，属拆迁偿还安置房产权房屋；第四条第一款约定：原房有证房产面积，按等面积的原则，在某某安置住宅用房中偿还产权。1998年2月24日，长沙市芙蓉区某某新村第1栋（即K-5栋）建成后，某某公司将其开发建设的位于长沙市芙蓉区某某新村第1栋7单元5层514号（三室一厅）和七单元一层26号（一室一厅带门面房）房屋交付给了余某某。1998年2月28日，某某公司与余某某又根据已建房屋位置、面积签订了《大堤私房拆迁安置协议书》。该协议第一条约定某某公司应偿还余某某住房产权计建筑面积166.14平方米，由于受安置房的设计户型限制，只能给余某某分配长沙市芙蓉区某某新村第一栋七门五楼14号三室一厅住房一套和七门一楼26号一室一厅带门面房一套。第六条约定：整栋安置用房分配安置后，由某某公司负责统一办理。该协议还对双方的其他权利义务作了约定。2005年4月11日，某某公司与某某投资公司签订了一份《商品房买卖合同》，某某公司将长沙市芙蓉区某某新村K-5栋包括余某某514号房屋在内的41套房屋出卖给某某投资公司。2005年4月22日，某某投资公司通过原市房产局取得该41套房屋的《房屋所有权证》。2005年6月6日，某某公司更名为某某房地产公司。2008年1月28日，某某投资公司与廖某某签订了《房地产买卖合同》，将已安置给余某某的长沙市芙蓉区某某新村K-5栋514号房屋作价204000元出售给了廖某某，并向廖某某出示了经长沙市国土资源局核实确认的土地无抵押、无冻结、无纠纷的报告。2008年2月2日，原市房产局为廖某某办理了长沙市芙蓉区某某新村K-5栋514号房屋《房屋所有权证》。2008年3月10日，某某投资公司更名为某某贸易公司。余某某知晓原市房产局作出向廖某某颁发长沙市芙蓉区某某新村K-5栋514号房屋《房屋所有权证》这一行政行为后，向法院提起行政诉讼。
　　本院认为：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途、特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。本案诉争房屋长沙市芙蓉区某某新村K-5栋514号房屋系拆迁人某某公司安置被拆迁人的拆迁安置用房，余某某作为被拆迁人，其与某某公司签订的《大堤私房拆迁安置协议书》、《大堤拆迁让地协议书》、《湖南某某国际房地产股份有限公司房产移交接管表》已对该处房屋属于余某某回迁安置房进行了明确约定，且本院已发生法律效力的（2009）芙民初字第1867号民事判决已确认长沙市芙蓉区某某新村K-5栋514号房屋的所有权归被拆迁人余某某所有。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。因此，根据物权一物一权原则，原市房产局向廖某某作出的长沙市芙蓉区某某新村K-5栋514号房屋《房屋所有权证》行政行为已无事实和法律依据，应予撤销。原市房产局在作出该房屋转移登记行为过程中已尽合理审慎的审查义务，对房屋转移登记行为被撤销没有过错。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1、2目的规定，判决如下：
　　撤销长沙市住房和城乡建设委员会向廖某某作出的长房权证芙蓉字第00671226号《房屋所有权证》房屋转移登记行政行为。
　　本案案件受理费50元，由长沙市住房和城乡建设委员会负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
　　
　　　　　　　　　审　判　长　祁谷芸
　　　　　　　　　人民陪审员　张孝德
　　　　　　　　　人民陪审员　郑霜玉
　　　　　　　　　二○一二年三月三十日
　　　　　　　　　书　记　员　钟宇卓